ارتفاع الأسعار تزيد من صعوبة دخول المطور العقارى فى الإسكان منخفض التكاليــف
توقعت دراسة بحثية أعدتها شركة «بلتون» حول الاصلاحات الاقتصادية التى اطلقها الرئيس عبدالفتاح السيسى وتأثير ذلك على مجال العقارات ــ ان تشهد اسعار مواد البناء ارتفاعات كبيرة كنتيجة لاتفاع اسعار الطاقة، وخاصة قطاع الأسمنت الذى يمثل نحو 12% من اجمالى تكاليف الإنشاء، والذى يعنى ارتفاع تكاليف التطوير لمطورى العقارات، واشار التقرير انه مع ذلك نظرا لقيام معظم المطورين بعمل عقود متوسطة الأجل مع المقاولين، وبالتالى يقومون بتثبيت اسعار المواد الخام فى بداية الفترة، اضافة إلى القيام بشراء المواد الخام الخاصة بإنشاء المشاريع قيد التطوير فى وقت مبكر، لذا تتوقع «بلتون» عدم تاثر المشاريع قيد التطوير بأى زيادات فى الأسعار.
بالنسبة للمشاريع الجديدة، المتوقع ان تقوم شركات التطوير بتمرير الزيادة فى التكاليف على المستهلك النهائى، وخاصة مع نمو الطلب على القطاع لتحافظ الشركات على هوامش ربحيتها دون تغيير، الا اننا مازلنا حذرين حول الشركات العقارية التى تمتلك مساحات محدودة من الاراضى الغير مطورة، وخاصة انه مع ارتفاع اسعار الاراضى وزيادة تكاليف الانشاءات سيصبح من الصعب تمرير كل تلك الزيادات فى الاسعار إلى المستهلك النهائى.
الجدير بالذكر ان اسعار الاراضى وصلت فى شرق القاهرة إلى 1900 جنيه للمتر المربع، والى 16500 جنيه للمتر فى غرب القاهرة، فيما يتعلق بالشرائح المنخفضة نرى ان ارتفاع تكاليف الإنشاءات سيجعل من الصعب على المطورين خدمة تلك الشرائح، خاصة أن اسعار الوحدات ستكون مرتفعة امام شرائح الدخول المنخفضة وان تم بيعها بسعر التكلفة فى حال قامت الحكومة بدعم اسعار تلك الوحدات، ومع ذلك نرى ان مطورى وحدات شرائح الدخول المتوسطة والمرتفعة سيواصلون الاستفادة من ارتفاع التضخم فى مصر، مع قيام المستثمرين باعتبار العقارات كتحوط طبيعى ضد التضخم.
فى ضوء الضوابط التى تمت الإشارة إليها، نعتقد ان قطاع مواد البناء سيكون من اكثر الصناعات تأثرا، نظرا إلى كونها من الصناعات كثيفة استهلاك الطاقة. خفض دعم الطاقة إلى جانب تفاقم مشكلة نقص الطاقة ستدفع قاعدة تكاليف شركات مواد البناء للارتفاع بشدة، ومع ذلك فإن صافى الأثر على كل قطاع سيعتمد فى النهاية على قدرة ذلك القطاع فى تمرير التكاليف المرتفعة إلى المستهلك.
فيما يتعلق بصناعة الأسمنت، تمثل الطاقة مجتمعة (غاز طبيعى، مازوت، وكهرباء) نحو 50 ــ 60% من اجمالى تكلفة مصنعى الاسمنت.
يتوقع «بلتون» ان تؤدى التخفيضات الاخيرة فى دعم الطاقة إلى زيادة تكاليف صناعة الاسمنت بـ16 ــ 20% فى ظل بقاء باقى التكاليف دون تغيير.
تكمن مشكلة قطاع الاسمنت ان تلك التخفيضات فى الدعم تأتى فى الوقت الذى تعانى فيه صناعة الاسمنت من نقص الغاز، والذى يدفع الشركات لاستيراد الكلينكر بأسعار مرتفعة (المنتج شبه المصنع الذى يستخدم فى صناعة الاسمنت) من اجل تلبية الطلب المحلى، وبالتالى سيؤدى إلى المزيد من الارتفاعات فى قاعدة التكاليف. ومع ذلك، فنظرا إلى 1 (الطلب المحلى القوى المتوقع على الاسمنت خلال الفترة المقبلة، 2 (نقص الطاقة الناتج عن نقص الوقود المتاح)، و3 (محدودية الاسمنت المستورد، نظرا لارتفاع تكاليف الشحن كنسبة من اجمالى التكاليف مقارنة بالصناعات الاخرى)، من المتوقع ان مصنعى الاسمنت لديهم قدرة على تمرير معظم تلك الارتفاعات فى قاعدة التكاليف إلى السوق والمحافظة على هوامش ربحيتهم.
بالنسبة لقطاع الحديد، تمثل الطاقة 10 ــ 18 من تكلفة الانتاج وذلك يعتمد على مستوى التكامل فى المصنع. إذ نتوقع ان التخفيضات الاخيرة فى دعم الطاقة ستؤدى إلى زيادة قاعدة التكليف لمصنعى الحديد ب 3- 9% مع بقاء باقى التكاليف دون تغيير، ومثلما هو الحال لمصنعى الاسمنت فإن نقص الغاز سيدفع مصنعى حديد الاختزال المباشر مثل عز الدخيلة إلى استيراد خردة الحديد (مواد خام مرتفعة الاسعار تستخدم فى صناعة الحديد) من اجل المحافظة على حصتهم السوقية مع نمو الطلب المحلى، وذلك من شأنه مضاعفة الأثر على قاعدة تكاليف مصنعى حديد الاختزال المباشر.
وبعكس صناعة الاسمنت، فمع تراجع اسعار الحديد العالمية، والمنافسة المباشرة مع موردى الحديد الأتراك والأوكرانيين، والذين يمثلون من 10 ــ 15% من سوق الحديد، نتوقع ان يواجه مصنعى الحديد تحديات نظرا لعدم قدرتهم على تمرير كل الزيادة فى التكاليف إلى السوق وخاصة ان الاسعار فى السوق المحلية تعتبر اعلى من اسعار الحديد المستورد، وبالتالى نرى ان عام 2014 سيشهد انكماشا للهوامش فى صناعة الحديد.