ــ محمد خليفة: لا بد من تحديد جهة معينة تقدم المعلومات الكافية عن كل الأراضى فى مصر
ــ محمد كريم: إصلاح المحليات خطوة حاسمة.. واقترح معايير ثابتة للتسعير يراقبها «المركزى للمحاسبات»
ــ عادل الحميلى يعرض نموذجين لتسعير الأراضى جرى تطبيقهما فى تركيا والصين وهولندا

يحتاج إصلاح نظام تسعير الأراضى فى مصر بنية تشريعية حديثة وتبنى النظم الرقمية لتسهيل عملية التوثيق وتحديد معايير ثابتة لتسعير الأراضى وتوحيد أسعار المتشابه منها لمنع المضاربة، وفقا لما قاله خبراء خلال مؤتمر «سبل إصلاح نظام تسعير الأراضى فى مصر» الذى عقده المركز المصرى لدراسات السياسات العامة مؤخرا.

وتعانى مصر من مشاكل فى تسعير الأراضى ظهرت بشكل واضح منذ تحرير سعر الصرف فى نوفمبر 2016، وما أعقبه من ارتفاع التضخم بنسب كبيرة.

عادل الحميلى الباحث ببرنامج حقوق الملكية بالمركز المصرى لدراسات السياسات العامة، قال إن عدم وجود نظام محدد لتقييم الاراضى دفع الملاك (الأفراد أو المؤسسات) إلى رفع الأسعار بصرف النظر عن التغيرات الاقتصادية، «بعض الجهات تقيم الأراضى من خلال منظومة الأظرف المغلقة، أو وفقا لأهمية الإنشاءات المحيطة بالأرض».

وأضاف الحميلى أن تعدد الجهات المسئولة عن ملف الأراضى فى مصر تسبب أيضا فى ارتفاع الأسعار، لافتا إلى ضرورة إقرار بنية تشريعية حديثة وتبنى النظم الرقمية لتسهيل عملية التوثيق.

من جهته، قال محمد خليفة عضو لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير بمجلس النواب، إن عدم وجود جهة تقدم المعلومات الكافية عن الاراضى فى مصر عطل الكثير من الإنشاءات الخدمية «إذا تم توفير المعلومات سنسهل الحصول على المنح الخارجية التى تشترط وجود معلومات تخص الأراضى المتاحة.. مثلا كانت هناك منحة من اليابان لبناء 100مدرسة يابانية على مستوى الجمهورية، ووجدت الدولة صعوبة فى توفير 100 موقع للمدارس، مما قلص عددها إلى 17 فقط.. حينما كنا نعثر على أى أرض مناسبة نكتشف لاحقا أنها ملك للأوقاف أو لجهات أخرى فى الدولة».

وتابع أن تعيين جهة مختصة بالأراضى من شأنه صيانة أراضى المحميات الطبيعية والاراضى التى تدخل فى نطاق الأمن القومى على الحدود أو داخل مصر.

وتابع خليفة: «نزور دولا كثيرة مساحتها صغيرة وقد تكون فى حجم مساحة إحدى محافظات مصر، لكنها تستفيد من كل شبر».

من جهته، قال محمد كريم ممثل حزب المصريين الأحرار، إنه الاهتمام بترخيص الأراضى فى نظام مراقب من الدولة وإصلاح نظام المحليات خطوات حاسمة فى إصلاح نظام تسعير الأراضى، «الإدارة المحلية جزء أساسى ومؤثر فى تسعير الأراضى فى مختلف المحافظات من خلال إقامة المشاريع المحلية المختلفة
ومنح تراخيص البناء».

واقترح كريم الاتفاق على معايير ثابتة وموحدة لتسعير الأراضى تحت رقابة الجهاز المركزى للمحاسبات، وإدخال نظام حق الانتفاع فى منظومة تسعير الأراضى بما يضيف فرصا استثمارية جديدة للاقتصاد.
وبحسب الحميلى، تعيش مصر وضعا فوضويا فيما يتعلق بتسعير الأراضى، مشيرا إلى أن بعض الدول استخدمت نماذج ناجحة لتقييم أسعار الأراضى وبينها «النموذج الهيدونى» و«نظام المعلومات الجغرافية».

وأوضح: «النموذج الهيدونى يعتمد على تحديد خصائص الأرض والقيمة الانتاجية لتلك الخصائص، وببعض المعادلات الحسابية تتحول تلك الخصائص إلى قيمة سعرية»، مشيرا إلى أن هذا النموذج استخدم فى مقاطعة بورصا بتركيا حيث تم تجميع البيانات من 54 مزرعة وبناء على مساحة الأرض ونسبة الملوحة والفوسفات والبوتاسيوم والمواد العضوية والمياه تم تقييم كل قطعة أرض واستنتاج سعر متوقع لها.
أما نظام المعلومات الجغرافية، وفقا للحميلى، فيعتمد على الربط بين الاراضى على الخرائط الجغرافية وبين استخدامات تلك الاراضى بحيث يمكنك البحث السريع فى موقع معين على هذه الخرائط من الحصول على كل البيانات اللازمة عن الأرض.

وأوضح: «يحتوى هذا النظام على معلومات متعددة مثل تحليل بيانات السكان ونظم هيئات المساحة والنظم الزراعية ومن أشهر الدول التى استخدمته الصين وهولندا اللتان صنفتا الأراضى وفقا لاستخداماتها إلى 15 تصنيفا».

من جهته، أبدى وائل زكى المقيم العقارى بلجنة طعون الضرائب العقارية، تأييده لنظام المعلومات الجغرافية فى ظل توفيره آلاف المعلومات عن قطع الأراضى فى صورة مؤشرات، وتلك المؤشرات يمكن استخدامها كعناصر لتقيم الأرض.

وقال زكى إن تقييم الأرض يساعد الحكومة فى وضع سياساتها وتقديم الدعم لخفض بعض أسعارها أو تركها لآليات السوق.

وقال الحميلى إن أسعار الأراضى فى مصر شهدت ارتفاعا بنسبة 11.5% عقب التعويم، وكانت قد ارتفعت بنسبة 148% سنويا فى الفترة من 2007 إلى 2011، وارتفع سعر المتر المربع بين 150 إلى 170% فى السنوات السبع الأخيرة، موضعا أن «تسقيع الاراضى» عبر شرائها وتركها فترات زمنية كبيرة دون استثمار يشكل أزمة اقتصادية لنظم التسعير.

وأضاف أن التعديات التى تحدث على الأراضى المملوكة للدولة والأفراد تشكل عائقا كبيرا أمام نظام تسعير عادل «قيمة الأراضى الواقعة ضمن نطاق تلك التعديات تنخفض بشدة لأنها تشوه المطقة بشكل كامل وتعرقل المخططات الاستراتيجية لاستخدام تلك الأراضى».

وأوضح: «التعديات وصلت إلى 1.54 مليون ألف حالة منذ 2011 على أراضى خصبة بمساحة 260 ألف فدان».