حسن سمير الخبير العقارى: غياب الرقابة يحد من فرص تصدير العقار المصرى وإنشاء هيئة تنظيمية ضرورة
آخر تحديث: السبت 1 أغسطس 2026 - 5:55 م بتوقيت القاهرة
• ارتفاع مشتريات المصريين فى عقارات دبى خلال الخمس سنوات الماضية
دعا حسن سمير، الخبير العقارى والمحاضر بالجامعة الأمريكية، إلى إنشاء هيئة مستقلة لتنظيم السوق العقارية فى مصر، تتولى وضع الضوابط والمعايير المنظمة للقطاع بما يعزز الشفافية ويحمى حقوق المستثمرين.
وأكد أن تراجع ثقة المتعاملين فى السوق يعود إلى ضعف الرقابة وعدم التزام بعض المطورين بالوعود التسويقية والتعاقدية، فضلًا عن غياب آليات واضحة لإدارة ودائع الصيانة وتسوية المنازعات.
وأضاف أن تنظيم السوق وفق المعايير الدولية يمثل خطوة ضرورية لجذب الاستثمارات الأجنبية وزيادة صادرات العقار المصرى، على غرار التجارب الناجحة فى الأسواق الإقليمية والعالمية.
أوضح سمير لـ«مال وأعمال - الشروق» أن السوق العقارية المصرية يغيب عنه الشفافية والسهولة فى الوصول الى البيانات التحليلية التى تساعد المستثمر على اتخاذ القرار الصائب وتفضيل الاستثمار فى أى من المدن المصرية عن الدول المنافسة الأخرى سواء الأوروبية، مثل إسبانيا وتركيا والمملكة المتحدة أو العربية مثل الإمارات.
فقد استحوذت دبى فقط فى 2022 و2023 على الحصيلة الأكبر فى تصدير العقار بسبب الحرب الروسية الأوكرانية بما يزيد عن 70 مليار دولار فى عامين فقط وشهدت حصة المصريين ارتفاعا كبيرا، وذلك بسبب وجود الضوابط والشفافية العالية فى إجراء المعاملات الإلكترونية فى تسجيل العقارات.
ولذلك آن الأوان لمصر للبدء فى تأسيس هيئة تنظيم السوق العقارى ووضع المعايير والآليات التى تنظم السوق العقارى المصرى كمثيلتها، هيئة الرقابة المالية، التى تشرف على القطاع المالى المصرفى والغير مصرفى وعلى أن تكون الهيئة ذات الكيان المستقل وقائم على الرقابة وتنظيم العلاقة بين جميع أصحاب المصلحة فى المنظومة العقارية ودون تعارض المصالح.
أوضح ان تنظيم السوق العقارى يهدف لزيادة الاستثمارات الأجنبية، سواء من المصريين المقيمين فى الخارج أو من غير المصريين الراغبين فى الاستثمار فى هذا القطاع. وتسعى المبادرة إلى إنشاء هيئة التنظيم العقارى Real Estate Regulatory Authority RERA كجهة مستقلة للإشراف على السوق وتنظيمه. تتمتع الهيئة باستقلالها المالى والإدارى الكامل، ولها صلاحيات قانونية شاملة لتنظيم قطاع العقارات فى مصر، أو على الأقل فى المدن العمرانية الجديدة كمرحلة أولى. وتوفر الهيئة الشفافية والفعالية من خلال إطار تشريعى مناسب، ما يتيح لجميع الأطراف المعنية فى المنظومة العقارية ممارسة أعمالها. وفى هذا السياق، من الأهداف والآليات التى يجب أن تطبقها هيئة تنظيم العقار هو تطوير منصة رقمية للمستثمرين والمطورين والمشرعين، بالإضافة إلى القطاعات الداعمة (الجهاز المصرفى، مكاتب القانون والمحاماة، وشركات التأمين)، وذلك لبناء بيئة تعاونية لجميع أصحاب المصلحة فى منظومة العقارات.
أولًا: أهداف ومسئولية الهيئة فى ضبط السوق العقارية:
● هيكلة وتوحيد جهة الولاية لجميع أراضى الدولة وذلك من خلال إنشاء هيئة الأراضى والتى تخضع بالتبعية الى هيئة تنظيم السوق العقارية.
● إصدار التراخيص البنائية وجميع الأوراق الرسمية بالتعاون مع جهة الولاية.
● إصدار تراخيص مزاولة نشاط الوساطة العقارية سواء للشركات أو الوسطاء العقاريين تحت إدارة تلك الشركات من خلال تأسيس كيان تدريبى وتأهيلى يتولى إصدار التراخيص لكل فرد طبيعى أو اعتبارى فى السوق العقارية، ولتكن أكاديمية التدريب والتأهيل لمزاولة المهنة
● إنشاء أكاديمية للوسطاء العقاريين سواء بإدارة هيئة تنظيم العقار أو من خلال إحدى المعاهد المعتمدة وعلى سبيل المثال المعهد المصرفى وعلاقته بالجهاز المصرفى على أن تقوم تلك الاكاديمية بتدريب الوسيط العقارى وتأهيله بسلوكيات وأخلاقيات التعامل فى السوق العقارية، وكذلك المنهجية ومستوى المهنية المطلوب فى التعامل مع المستثمرين أو الجمهور العام على وجه العموم.
● إنشاء آلية موحدة تنظم دور الهيئة فى إدارة الحسابات الوسيطة بالتعاون مع الجهاز المصرفى والمطورين على أن تصرف مستحقات الاستشاريين وشركات التشييد والبناء طبقًا لنسب الإنجاز الفعلية وليست الورقة للمشاريع حفظًا لحقوق المستثمرين سواء كانوا مصريين أو أجانب وعلى ألا يتم بيع أى وحدة بأى مشروع إلا إذا قام المطور ببناء نسبة معينة من أى مرحلة من مراحل المشروع المزمع طرحه على المستثمرين أو أن يثبت الملاءة المالى لإنجاز تطوير المرحلة التى سيتم طرحها للبيع على المخطط (Off-Plan Sales).
تابع: إصدار تراخيص شركات التكنولوجيا العقارية والتحول الرقمى من خلال التأكيد على ربط جميع منصات التكنولوجيا العقارية بالهيئة، وذلك لضمان إنشاء قاعدة بيانات موحدة وزيادة الشفافية والمصداقية لدى المستثمرين فى السوق العقارية.
وتتضمن هيئة تنظيم السوق العقارية، تصنيف المطورين الى شرائح ورفع مستوى الحوكمة فى السوق العقارية، وذلك لعدة اعتبارات منها، الالتزام بمواعيد التسليم فى المواعيد المحددة بالعقود وجودة تسليم الوحدات وكبر حجم المطور وحجم مشاريعه وسابقة أعماله ومدى الالتزام بمعايير الأمن والسلامة أثناء تنفيذ المشروع.
كما يجب على الهيئة أن تلزم جميع المطورين بالعقود الموحدة والتى تضمن حقوق المطور فى تحصيل الدفعات والأقساط من المشترين، وكذلك تضمن للمستثمر جميع الحقوق الواجب تأديتها من قبل المطور فى حال التخلف أو عدم الالتزام ببنود العقد الموحد، تلخيصًا لذلك: «إن معظم عقود بيع الوحدات هى عقود إذعان وغُبن ولا تضمن للمستثمر أى حقوق وتعتبر عقود لصالح طرف واحد وهو المطور العقارى».
أشار حسن أيضًا الى تنظيم الدعاية والإعلام وإصدار تراخيص الحملات الإعلانية والترويجية بما يتناسب مع الذوق العام وثقافة المجتمع.
وتعمل الهيئة المقترحة على إنهاء النزاعات والخلافات العقارية من خلال تأسيس مراكز تحكيم أو محاكم اقتصادية عقارية مختصة فى تلك المسائل وإنهاء أى خلاف يتعلق بالسوق العقارى فى مدة أقصاها ثلاثة أشهر، بالإضافة الى وضع الأليات المناسبة طبقًا للتشريعات الصادرة لتنظيم اتحادات الشاغلين للمجمعات السكنية وللعقارات والعلاقة بين مالك المجمع السكنى أو العقار والمستثمر.
أشار إلى أهمية تعزيز دور الجهاز المصرفى فى التمويل العقارى بالتعاون مع البنك المركزى وهيئة الرقابة المالية القائمة بالإشراف على المؤسسات المالية غير المصرفية.
ثانيًا: وضع المعايير ووحدات القياس للتطابق مع المعايير العالمية، وذلك من خلال الآتى:
● المعايير الدولية لقياس العقارات (IPMS) وهى معايير توفر إطارًا متناسقًا لقياس العقارات على مستوى العالم، ما يعزز الشفافية وقابلية المقارنة فى سوق العقارات.
● المعايير الدولية لقياس وحدة البناء والتشييد (ICMS)، وهى معايير توفر إطارًا عالميًا ومتسقًا قائمًا على المبادئ لتصنيف وقياس والإقرار عن وحدات وتكاليف مشاريع البناء عبر المبانى ومشاريع الهندسة المدنية وتعريف البلاطة الخرسانية.
● المعايير الدولية لقياس الأراضى (ILMS) هى مجموعة من المعايير القائمة على المبادئ مصممة لتقليل المخاطر فى معاملات الأراضى والعقارات من خلال ضمان الاتساق ودعم حوكمة الأراضى، ونقل الملكية بشكل قوى، والإقراض الآمن، وتسجيل الأراضى.
● المعايير الدولية للتقييم (IVMS)، وهى المعايير التى توحد أفضل طرق التقييم العقارى المعترف بها دوليًا وذلك لضمان الشفافية والمصداقية.