المطورون العقاريون يستعدون لتقديم مقترحات لرئيس الوزراء حول آليات تنظيم السوق

آخر تحديث: الأربعاء 13 أكتوبر 2021 - 10:31 م بتوقيت القاهرة

محمد المهم وأميرة عاصى

«التطوير العقارى»: 4 ضوابط لتطبيق قرار الرئيس الخاص بعدم الإعلان عن المشروع قبل تنفيذ 30% منه
العسال: تقسيم الضوابط إلى 5 فئات حسب حجم الشركة
أكد عدد من المطورين العقاريين أن الضوابط الجديدة المرتقبة لتنظيم السوق العقارية فى مصر، سيكون لها تأثير إيجابى على السوق، مشيرين إلى أنهم سيتقدمون بعدد من المقترحات لرئيس الوزراء حول آليات تنفيذ هذه الضوابط.

وبحث مصطفى مدبولى، رئيس مجلس الوزراء، الإثنين الماضى، اجتماعا مع عدد من المطورين العقاريين وعاصم الجزار، وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، لاستكمال المناقشات حول ضوابط وآليات تنظيم السوق العقارية فى مصر.

وقال الجزار، إلى أن الضوابط المقترحة تتعلق بتنفيذ مراحل المشروع العقارى، وآلية بيع الوحدات السكنية، وضوابط التصرف فى مبالغ الصيانة المحصلة من المشترين، وآلية التصرف مع حالات الإخلال بالشروط والضوابط، وغيرها.

وكان الرئيس عبدالفتاح السيسى، وجه خلال افتتاح عدد من المشروعات بمدينة بدر، فى أغسطس الماضى، بضرورة عدم الإعلان عن أى مشروعات سكنية للمواطنين إلا بعد الانتهاء من تنفيذ 30% منها، قائلا: «قلت من شهر تقريبا، الإعلان عن أى سكن لا بد يكون خلصان 30% منه».

قال أسامة سعد، المدير التنفيذى لغرفة التطوير العقارى باتحاد الصناعات: إن الغرفة تبحث وضع ضوابط وقواعد للقطاع العقارى لتحديد آليات يستطيع معها المطور العقارى تنفيذ قرار الرئيس، بعدم إعلان المطور العقارى عن أى مشروعات سكنية إلا بعد الانتهاء من تنفيذ 30% منها؛ حيث تم تحديد مجموعة من القواعد لتحقيق الغرض الأساسى من قرار الرئيس بحماية المستهلك وتسديد المبالغ المطلوبة لجهة الولاية فى نفس التوقيتات والجداول المخصصة لها.

وبحسب سعد، تم وضع 4 ضوابط سيتم عرضها على رئاسة الوزراء لمراجعتها، وتحديد إذا كانت تفى بالغرض من عدمه، قبل البدء فى تعميمها، منها مقترح بأن يكون ثلث النسبة أى 10%، تتمثل فى سداد المطور 5% من التكلفة الاستثمارية للمشروع المطروح، 2.5% منها خلال العام الأول و2.5% فى العاميين التاليين، فيما تتمثل نسبة الـ 10% الثانية، فى تقييم 3 مشروعات مماثلة للمشروع الجارى تنفيذه من بيت خبرة استشارى متخصص، مشروع منها تم الانتهاء منه بالفعل، ومشروع آخر جارٍ تنفيذه، وكذلك المشروع المزمع تنفيذه، بشرط حصوله على الرخصة اللازمة والقرار الوزارى، إضافة إلى سداد 25% من قيمة الأرض للمرحلة التى سيتم طرح البيع عليها.
وتابع سعد، أن المقترحات تشمل أيضا أن تكون نسبة الـ 10% الأخيرة عبارة عن شهادة بنكية توضح مدى التزام الشركة بمعاملاتها وتحديد ملاءتها المالية، مع فتح حساب خاص باسم المشروع فى البنك، بحيث يقوم المواطن بتوريد قيمة الأقساط فى هذا الحساب مباشرة، ثم يسحب المطور هذه الأقساط بموجب مستخلصات رسمية بانتهاء أعمال المشروع.

وأوضح أن هذه الاقتراحات تضمن للقيادة الساسية الغرض الحقيقى من قرار تنفيذ نسبة الـ 30%، لضمان عدم تعرض المواطن لعمليات النصب من قبل بعض المطوررين غير الجادين، وضمان حصول الدولة على استحقاقاتها فى الأوقات المحددة لها، وكذلك استبعاد المطورين الذين ليس لديهم القدرة على الاستمرار فى النشاط.

وشدد على أن تنفيذ قرار الرئيس بتنفيذ المطور 30% من مبانى المشروع قبل الإعلان عنه، يضطر المطور للجوء إلى الاقتراض من البنوك حتى يستطيع تنفيذ هذه النسبة، مما سيؤدى إلى ارتفاع قيمة الوحدات على الأقل يما يعادل سعر فائدة البنوك أو أكثر، مشيرا إلى أن ذلك ليس الهدف الأصلى من قرار القيادة السياسية، لكنه يهدف إلى ضمان حق المواطن دون زيادة قيمة الوحدة.

من جانبه قال هانى العسال، نائب رئيس غرفة التطوير العقارى: إن الغرفة تبحث وضع ضوابط جديدة لقطاع العقارات لتنفيذ قرار الرئيس عبدالفتاح السيسى، عدم البيع أو الإعلان عن البيع على الخريطة، قبل إتمام 30% من الإنشاءات، حيث تم تقسيم هذه الضوابط إلى 5 فئات حسب حجم الشركة كل فئة لها معاييرها الخاصة، خاصة أن هناك مطوريين لهم ذات الكفاءة والملاءة المالية، مؤكدا أنه لم يتم الانتهاء من وضع المعايير بالكامل حاليا، لكن ستعلن بمجرد الانتهاء منها.

وأضاف العسال، أن هذه الضوابط تعد ترجمة لنسبة الـ 30% التى حددها الرئيس، لتشمل شراء الأرض، وتسديد قيمة مقدمة سعرها، واستخراج التراخيص والقرار الوزارى، والشروع فى البناء، وفتح حساب خاص بالمشروع فى البنك، ويكون لكل مشروع شركة مستقلة.

وأوضح أنه لا يجب وضع معايير واحدة لجميع الشركات والتى تنقسم لعدة تصنيفات منها المطور العام، والمتوسط والصغير، لذلك فإن وضع معايير واحدة لجميع الشركات سيؤدى إلى دعم شركات وانهيار أخرى، موضحا أن القطاع يحتاج إلى هذه الضوابط حتى يحصل على المزيد من الثقة، فعند تعثر إحدى الشركات وعدم القدرة على تنفيذ المشروع يؤثر ذلك سلبا على السوق العقارية بالكامل، وليس المواطنين فقط، ويعطى صورة سلبية عن القطاع «خروج الشركات من القطاع يكون بسبب سوء الإدارة الناتجة عن قلة الخبرة».

وقال عبدالمجيد جادو، الخبير العقارى: إن اهتمام الدولة بوضع ضوابط التصرف فى مبالغ الصيانة المحصلة من المشترين، وآلية التصرف مع حالات الإخلال بالشروط والضوابط، سيؤثران بشكل إيجابى على السوق العقارية وسيحافظان على الثروة العقارية، مشيرا إلى أن البعض يتعامل مع مفهوم الصيانة أنه ما يتم بعد استخدام العقار، ولكن الصيانة تتم بداية من التنفيذ بدءا من مدخلات الإنتاج وطريقة البناء التصميم، مع وضع كل المعايير التى تجعل المنشأة مطابقة للمواصفات.

وشدد جادو، على ضرورة التعامل مع المنشأة قبل البناء بمعايير تساهم فى الحفاظ على الثروة العقارية، مضيفا أن السوق العقارية تحتاج صدور قانون المطورين العقاريين حتى يكون هناك علاقة ثلاثية بين المطور العقارى والدولة والمستهلك، ونضمن سير الأمور فى الاتجاه الصحيح.
وفيما يتعلق بإضافة مبالغ الصيانة على الوحدات، قال إنه ستؤثر على أسعار العقارات، ولكن تأثير لحظى، مشيرا إلى أنه يتم شراء سلعة معمرة على المدى الطويل.