مصطفى: انخفاض أسعار الفائدة 3% لم ينعكس على طلب الأفراد
إمام يتوقع خروج «اللاعبين الصغار» من السوق وصمود الشركات الكبرى
الميرغنى: لا بد من الرقابة على التسعير لتجنب «الفقاعة العقارية»

ذكر عدد من المحللين وخبراء الاقتصاد أن تداعيات أزمة كورونا ألقت بمزيد من العقبات أمام القطاع العقارى الذى كان يعانى من أزمة ركود منذ عامين، تفاقم معها زيادة المعروض العقارى مقابل تراجع الطلب، وانخفاض حجم السيولة فى السوق للأفراد والقطاع الخاص بصورة أكبر، وأصبح الاستثمار قصير الأجل غير آمن، وأن التعافى من تلك الازمة يحتاج إلى عامين آخرين.
قال إبراهيم مصطفى مستشار الاقتصاد والاستثمار، والمستشار السابق بوزارة الاستثمار، إن تفاقم الأزمة فى السوق العقارية مع تداعيات أزمة كورونا، أضفا مزيدا من العقبات على السيولة فى السوق لتفضيل الادخار على الاستهلاك لمواجهة حالة عدم اليقين للأوضاع المستقبلية، مضيفا «إن لم تدخل البنوك فى التمويل للوحدات والتوسع فيه بشكل كبير فى المستقبل مع استمرار شُح السيولة واتساع فجوة الطلب، ربما نصل إلى الفقاعة العقارية».
وتوقع مصطفى تحسن النشاط بعد عامين مع تحسن الأوضاع الاقتصادية وعودة النشاط للقطاعات الحقيقية التى تساهم فى زيادة دخل الأفراد وتوافر سيولة كبيرة، إضافة إلى استمرار انخفاض الأسعار «كما نلاحظ حاليا».
ولفت إلى أن انخفاض أسعار الفائدة 3% غير مؤثر على زيادة الطلب العقارى من جانب الأفراد، لأن تخفيض سعر الفائدة قابله فى الوقت نفسه إصدار شهادات ادخار لعدد من البنوك بعائد 14% و15%، امتص قدرا كبيرا من السيولة، علاوة على النظرة الحذرة لزيادة المخاطرة فى السوق العقارية خلال الوقت الراهن، لكن تخفيض الفائدة مؤثر على الشركات والمطورين العقاريين، لانخفاض تكلفة خدمة الدين، وتكلفة الأقساط للقروض ذات الفائدة المتغيرة.
وتابع أن الاستثمار فى العقارات فى تلك الفترة يعتبر غير آمن، لارتفاع درجة المخاطرة، لكنه سيكون آمنا بعد عودة النشاط للقطاع وعودة السيولة للسوق على مستوى الأفراد والشركات.
وقرر البنك المركزى فى مارس الماضى، فى اجتماع طارئ للجنة السياسة النقدية أمس، خفض أسعار الفائدة الرئيسية بواقع 300 نقطة أساس، وقال البنك فى بيان له إن القرار جاء فى ضوء التطورات والأوضاع العالمية لتداعيات أزمة كورونا وما استتبعه من التحرك للحفاظ على المكتسبات التى حققها الاقتصاد المصرى منذ انطلاق برنامج الإصلاح الاقتصادى الوطنى وما اعتاده البنك المركزى المصرى على اتخاذ خطوات استباقية فى الظروف الاستثنائية». ووفقا للبيان، يصبح سعر العائد على كل من الإيداع والإقراض لليلة واحدة وسعر العملية الرئيسية عند مستوى 9.25% و10.25% و 9.75% على الترتيب، كما تقرر خفض سعر الائتمان والخصم ليصل إلى 9.75%. وأبقى البنك المركزى على أسعار الفائدة دون تغيير فى الاجتماعين السابقين للجنة السياسة النقدية، وسبق أن خفض أسعار الفائدة الرئيسية بمقدار 450 نقطة أساس خلال الفترة ما بين فبراير ونوفمبر من العام الماضى.
قال أبو بكر إمام رئيس قسم البحوث – سيجما كابيتال، إن تداعيات أزمة كورونا فاقمت الأزمة على القطاع العقارى، بتأجيل الأفراد قرارات الشراء وتفضيلهم الاحتفاظ بـ«الكاش» لفترة أطول تجنبا لأى طارئ، إضافة إلى تأثر الطلب العقارى من جانب المصريين المقيمين بالخارج، والذى كان يساهم فى نشاط السوق بنسبة كبيرة، على جانب آخر فإن زاد المعروض من السوق الأولية والثانوية، وارتفعت الأسعار بشكل كبير ــ وإن انخفضت مؤخرا نسبيا من جانب السوق الثانوية ــ ما أدى إلى اتساع الفجوة بين العرض والطلب.
وأضاف أن كل هذه الأسباب فى خروج الشركات الصغيرة «اللاعبين الصغار» من السوق، لعدم قدرتهم على الصمود وتحمل تداعيات الأزمة، بعكس الشركات الكبيرة «المطورين العقاريين» التى لديها القدرة على استيعاب الأزمة وتجاوزها، بما لديها من خبرة فى التعامل مع الأزمات «2008، 2011«، كذلك بما لديها من مخزون مبيعات ما زال يمثل مصدر إيرادات «متحصلات الأقساط».
وشددد إمام على أن انخفاض أسعار الفائدة ليس المحفز الأساسى لزيادة الطلب على العقارات، ولذلك لن يكون له أثر ملحوظ، فيما يُنظر إلى الاستثمار قصير الأجل فى السوق العقارية خلال الفترة الراهنة على أنه استثمار محفوف بالمخاطر، بينما استثمار طويل الأجل (10 سنوات فأكثر) أمن وذى عوائد مرضية، لما يستند عليه من توقعات بالعودة للنشاط والرواج على المدى الطويل.
قال إلهامى الميرغنى الخبير الاقتصادى إن مشكلة الطلب على العقارات تكمن فى توافر الرغبة دون القدرة «الطلب الحقيقى على العقارات غير مترجم»، لارتفاع الأسعار بشكل كبير «حتى وإن شهدت انخفاضا قليلا فى الآونة الأخيرة»، ما أدى إلى إحداث فجوة طلب إضافة إلى التداعيات الأخيرة التى ألقت بظلالها على الوضع الاقتصادى كاملا، لا سيما فى ظل هذه التداعيات ووجود وفرة كبيرة فى المعروض من السوق الأولية «الشركات والمطورين العقاريين» وأيضا السوق الثانوى بجانب الوحدات الشاغرة غير المستغلة، علاوة على ارتفاع الأسعار، ما يتوقع معه التسبب فى فقاعة عقارية.
ويرى الميرغنى أنه لتجنب حدوث مثل تلك الفقاعة لابد أن يكون هناك نظام أو رقابة على التسعير، لتجنب المغالاة، كذلك فرض ضريبة على الوحدات المغلقة لصالح الإسكان الاجتماعى، ما يدفع صاحبها لعرضها للإيجار أو البيع، وهذا كله من شأنه زيادة المنافسة وتخفيض الأسعار، والذى يؤدى إلى تحفيز الطلب الحقيقى، ومعه تضييق الفجوة بين العرض والطلب، وتقليص فرصة حدوث فقاعة عقارية.
ولفت الميرغنى إلى أن انخفاض أسعار الفائدة لن يكون عاملا مؤثرا لزيادة الطلب على العقارات، لأن القناعة لدى أغلب الأفراد أن العقار مخزن للقيمة وسعره فى ذاته، فالمحدد الرئيسى هو القدرة على الشراء والعوائد المتوقعة، ولا يهتمون كثيرا بأثر انخفاض أو ارتفاع اسعار الفائدة.
وكان المركز المصرى للدراسات الاقتصادية، حذر فى دراسة خلال فى سبتمبر 2018 من حدوث مشكلة فى السوق العقارية نتيجة تغير الزيادة الضخمة بالمعروض من الوحدات، وتراجع القدرة الشرائية وتباطؤ البيع فى السوق الثانوية، واقتصار عمليات البيع على السوق الأولية، إضافة إلى عدم استعلام الشركة أو المطور العقارى عن قدرة المشترى على السداد، موضحا أن هناك 25% من العقارات المبنية فى مصر شاغرة.