• «الاستثمار العقارى» تطالب بمنح الأرض للمطور مقابل وحدات سكنية
• «الإسكان» تدرس تأسيس شركات والمساهمة بنسبة تعادل قيمة الأرض
تجرى وزارة الاسكان والمجتمعات العمرانية دراسات عن كيفية مشاركة القطاع الخاص فى المشروعات السكنية التى تخطط لها الوزارة لتوفير وحدات لإسكان محدودى ومتوسطى الدخل، وذلك بالتزامن مع طلب وزير الاسكان من شعبة الاستثمار العقارى تقديم اقتراحات حول اليات المشاركة المختلفة.
ومن ابرز الاقتراحات المطروحة من جانب اعضاء الشعبة هى قيام الدولة بمنح الارض بالمجان للمطور العقارى، مقابل حصولها على وحدات سكنية تعادل قيمة الارض، بغرض توفير اسكان لمحدودى ومتوسطى الدخل مع تحقيق هامش ربح محدود للمستثمر، تبعا لتصريحات حسن درة رئيس الشعبة.
واعتمدت الدولة على القطاع الخاص كمحور اساسى لتنفيذ المشروع القومى للاسكان لتوفير 500 الف وحدة سكنية خلال الفترة من 2005 حتى 2011، حيث تمكن القطاع الخاص من تنفيذ 200 الف و50 وحدة سكنية فى اطار المشروع، الذى يعد ابرز تجارب مشاركة القطاع الخاص فى توفير وحدات سكنية مدعومة من الدولة، وذلك من خلال تخصيص اراضى بالمدن الجديدة للمستثمرين لبناء وحدات سكنية ضمن المشروع، على أن يكون نصف هذه المساحة 50% على الاقل لاقامة وحدات سكنية مساحة 63م2 فاقل بسعر 70 جنيها للمتر المسطح للمساحة المبنية من الأرض المخصصة للمشروع القومى أما باقى المساحة فيتم تحديد سعرها طبقا للقواعد وحسب النسب المطلوبة من الشركات على أن تسدد قيمتها على أقساط سنوية لمدة 10 سنوات طبقا لشروط المشروع القومى كالتالى 10% دفعة مقدمة وفترة سماح 3 سنوات والباقى على 7 سنوات.
وقد تم التخصيص لعدد 143شركة وجهة بإجمالى 6500 فدان فى عدد 15مدينة جديدة ابرزها 6 أكتوبر ــ الشيخ زايد ــ العاشر من رمضان ــ بدر ـــ العبور ــ الشروق ــ المنيا الجديدة ــ سوهاج الجديدة ــ أسيوط الجديدة ــ قنا الجديدة، لتوفير حوالى 300 ألف وحدة سكنية.
وتقوم حاليا عدد 126شركة وجهة بالتنفيذ بمواقع المشروع فى عدد 15 مدن جديدة، نقلا عن الموقع الرسمى لوزارة الاسكان.
وكان للملاحقات القانونية التى تعرض لها المشاركون فى المشروع السابق سببا فى مخاوف المطورين من تكرار التجربة، دون وجود اطار قانونى قائم على احترام العقود بين الدولة والمطور وغير قابل للطعن.
امين عبدالمنعم، نائب رئيس هيئة المجتمعات العمرانية، يرى ان الحصة العينية من وحدات سكنية مقابل الارض يعد احد انواع المشاركة، مثلما حدث فى مشروعى مدينتى والرحاب، التى كانت نوعا من المشاركة بدلا من الحصول على مقابل نقدى من المطور العقارى يعجزه عن البناء.
توجد حسب عبدالمنعم وسيلة اخرى للمشاركة من خلال تأسيس شركة والمساهمة بنسبة تعادل قيمة الارض، مؤكدا أن هذه الاقتراحات مطروحة فى اللائحة العقارية الجارى اعدادها من جانب الوزارة، والتى تلقى الضوء على كيفية مشاركة القطاع الخاص فى مشروعات الدولة، ويقوم باعدادها فريق عمل يضم ممثلين عن المطورين وقانونيين.
ويشير نائب رئيس هيئة المجتمعات العمرانية إلى قرب الانتهاء من اصدار اللائحة، والتى تضع كل هذه الامور فى نصابها القانونى، من حيث تحديد النسبة العينية وقيمة المشاركة والارض.
يرى عبدالمنعم ان مشاريع المشاركة بصفة عامة يجب ان تستحوذ على اهتمام كبير لأن الدولة لن تستطيع بمفردها فعل كل شىء، قائلا: «حان الوقت للمستثمرين مشاركة الحكومة فى تنفيذ مشروعها بنظام المشاركة بين القطاع الخاص والعام».
وعن المخاوف من تكرار التجارب السابقة المتعلقة بمشاركة القطاع الخاص، قال عبدالمنعم اذا كانت هناك اخطاء سابقة، فهذا لا يعنى عدم تكرار التجربة.
ومن جانبهم، اتفق عدد من مستثمرى العقارات على ان الارض تمثل عبئا ماليا كبيرا على المطور وبالتالى فإن الحصول على الارض مقابل وحدات سكنية يعد الاقتراح الانسب لتشجيع القطاع الخاص على الدخول فى هذه المشاريع السكنية، حيث يشير طه السيد رئيس مجلس ادارة شركة قرطبة للاستثمار العقارى والتجارة، إلى وجود عدة اقتراحات تدرسها شعبة الاستثمار العقارى، ولكنها لم تتبلور بعد، لحين الانتهاء من التكييف القانونى لهذه الاقتراحات، التى تدور حول حصول وزارة الاسكان على وحدات سكنية تعادل قيمة الارض التى يتم منحها للمطور العقارى.
«وزارة الاسكان تستفيد من قطعة الارض بحصولها على وحدات سكنية بعائد أعلى من سعر الارض فى حال بيعها خلال مزايدة، وهو الامر الذى يساعد فى زيادة المعروض من الوحدات السكنية نتيجة تخلص الشركات العقارية من اعباء توفير الارض، مما يساعد على تزايد نشاط الاستثمار العقارى وما يتبع ذلك من تشغيل عمالة واقبال على مواد البناء بجانب استفادة الحكومة بحصولها على وحدات سكنية جاهزة» ــ تبعا لتصريحات السيد.
وأكد السيد على ضرورة تحصين هذه الاقتراحات من الناحية القانونية قبل البدء فى تنفيذ المشروع، موضحا وجود هذه الآلية بين شركات القطاع الخاص، بدخول احد المستثمرين بالارض مع مستثمر الاخر مقابل وحدات سكنية، قائلا «يجب التخلص من التعقيدات الحكومية والروتين لتشجيع الاستثمار والقطاع الخاص لمساعدة الدولة فى مشروعاتها».
هشام شكرى، رئيس شركة رؤية للاستثمار العقارى، يقول ان الارض تمثل عبئا على المطور العقارى للمساهمة فى توفير وحدات لمحدودى ومتوسطى الدخل، ولذلك الافضل ان تكون مشاركة الدولة بالأرض مقابل وحدات سكنية.
ويتم تقييم الارض وتحصل الدولة مقابل ذلك على وحدات سكنية، تتصرف فيها كما تشاء سواء بالبيع أو الايجار المدعم، ففى نهاية الامر حصلت الدولة ممثلة فى وزارة الاسكان على وحدات سكنية مقابل قيمة الارض، تبعا لتصريحات شكرى، موضحا ان هذه الآلية تساعد المطور العقارى على زيادة معدلات العمل لأنها تقلل العبء المالى على المستثمر التمثل فى قيمة الارض.
وبالنسبة للوضع القانونى لتطبيق هذا الاقتراح، قال شكرى ان القانون دائما يخدم الافكار الاستثمارية والاقتصادية، وليس العكس، وبالتالى اى مقترح من شانه تشجيع الاستثمار لابد من تكييفه قانونيا.
طارق شكرى، رئيس شركة عربية للاستثمار العقارى، يقول ان الاقتراح الافضل لمشاركة القطاع الخاص فى مشروعات الدولة لمحدودى ومتوسطى الدخل، هو الحصول على اراض من الدولة مقابل وحدات سكنية تعادل قيمة الارض، مع تحديد مساحات وسقف لبيع هذه الوحدات السكنية.
التحدى حاليا هو حسم التكلفة وسعر بيع الوحدة السكنية، حيث تشمل التكلفة جزءا ثابتا وآخر متغيرا بظروف السوق مثل اسعار مواد البناء، تبعا لتصريحات شكرى.
ويرى مجدى غازى، رئيس شركة الفرسان للاستثمار العقارى، ان وزارة الاسكان لديها قائمة بالشركات العقارية الجادة فى تنفيذ مشروعاتها، بصرف النظر عن الآلية التى تمكن القطاع الخاص من المشاركة فى هذه المشروعات، موضحا ان الوزارة سبق وخصصت اراض للشركات العقارية فى اطار المشروع القومى للإسكان، وفقا للملاءة المالية لكل شركة، بحيث تقوم الدولة بمنح الارض على مراحل طبقا لمعايير واشتراطات تضعها وزارة الاسكان.