قال خالد ناصر، رئيس مجلس الإدارة والمدير الاقليمى لشركة ريماكس فى مصر والإمارات إن ما تمر به سوق العقارات فى مصر ليس فقاعة عقارية لأنه نتيجة لارتفاع اسعار البناء والضرائب المستحدثة، وهذه عوامل من غير المتوقع ان تتغير فى المستقبل القريب.
واضاف ان السوق العقارية فى مصر تعانى من بعض التحديات حاليا تكمن فى القدرة الشرائية والسيولة، فعلى الرغم من ان المطورين العقاريين يقدمون العديد من التسهيلات فى تسديد الاقساط، فما زالت تعتبر مرهقة للغالبية. كذلك تأثر السيولة بسبب ارتفاع الفوائد البنكية، وارتفاع اسعار العقارات ما يهدد بعائد استثمارى غير مضمون عند اعادة البيع، والخوف من تذبذب سعر العملة، والضرائب العقارية، وعدم وجود صناديق استثمارية عقارية كبرى.
وأوضح خالد ان الفقاعة العقارية هى ازدياد فى أسعار العقارات زيادة مضطردة بناءً على زيادة الطلب والمضاربات، هى تحدث نتيجة لعدة عوامل شراء غير حقيقية، من ضمنها التسهيلات الائتمانية التى توفرها البنوك والتى بالتالى تشجع العديد ممن لا يملكون قوة شرائية حقيقية على شراء العقارات، وبالتالى زيادة حجم الطلب فى السوق العقارية. كذلك تتسبب المضاربات الكاذبة المتضخمة فى ارتفاع الاستثمارات فى أصول ما إلى ما هو أكثر من قيمتها الحقيقية. هذه العوامل تؤدى إلى ارتفاع الاسعار بصورة مبالغ فيها ولا تعكس الصورة الحقيقية للسوق العقارية بسبب زيادة الطلب غير الأصيلة. وعندما يتراجع الطلب يؤدى ذلك إلى هبوط حاد فى الاسعار وانهيار السوق العقارية، وهو ما يسمى بالفقاعة العقارية.
واضاف خالد أن الوضع مختلف تماما فى مصر. فنقطة التحول حدثت عند تحرير سعر الصرف فى نوفمبر 2016، فارتفعت عائدات البنوك إلى 20% لامتصاص السيولة من السوق وابطاء عجلة التضخم ومحاربة السوق السوداء. وأدى تحرير سعر الصرف كذلك إلى ارتفاع اسعار مواد البناء، بالاضافة إلى ارتفاع اسعار الطاقة حوالى 200%، وارتفاع الجمارك على الصادرات من بعض مواد البناء، وتطبيق ضريبة القيمة المضافة ما ادى إلى ارتفاع اسعار العقارات بنسبة 60% فى 2017 ثم 40% فى 2018 وأثر بالتالى على القدرة الشرائية للمواطن. بينما ساهم تحرير سعر الصرف للجنيه من ناحية اخرى فى جذب استثمارات للمصريين الذين يعيشون فى الخارج، حيث اصبحت القوة الشرائية للدولار اعلى من نسبة الزيادة فى اسعار العقارات، مما خلق فرصة شرائية جيدة بالنسبة لهذه الفئة.