• تقرير: أنظمة السداد طويلة الأجل لم تعد موجودة فى السوق وتراجع مبيعات العاصمة الإدارية
• الأزمة دفعت المطورين لزيادة الإنفاق على التنفيذ وتقليل المعروض من الوحدات المطروحة للبيع
بلغت المبيعات التعاقدية لأكبر ١٠ مطورين عقاريين فى السوق المحلية نحو ٧١ مليار جنيه خلال الربع الأول من العام الحالى مقابل نحو ٣٩ مليار جنيه مبيعات الربع الأول من عام ٢٠٢٢، وفقا للدراسات التي قامت بها شركة "زي بورد كونستلتنج".
وتأتى مجموعة طلعت مصطفى على رأس قائمة أكبر ١٠ شركات تطوير عقارى حققت مبيعات تعاقدية فى الربع الأول من العام الحالى بحجم مبيعات بلغ ٢١ مليار جنيه بمعدل نمو ٢٨٩٪ عن الربع الأول من العام الماضى وتمثل هذه المبيعات نحو ٦٣٪ من اجمالى مبيعات المجموعة لعام ٢٠٢٢، وحققت شركة اورا ديفلوبرز ١٥ مليار جنيه بمعدل نمو ٣٢٩٪ عن الفترة المماثلة وحوالى ٧٨ ٪ من اجمالى مبيعات العام الماضى وبلغت مبيعات شركة بالم هيلز ٧ مليارات جنيه بمعدل نمو ٢٧٪، وإعمار مصر ٥ مليارات جنيه بتراجع ٢٣ ٪، وسيتى إيدج 4.6 مليار جنيه بمعدل نمو ١٣٠ ٪، وماونتن فيو 4.5 مليار جنيه بتراجع ٢٦٪ وشركة إل إم دى 3.9 مليار جنيه بنمو ٤٨ ٪، وشركة مصر إيطاليا 3.4 مليار جنيه بنمو ٣٦٪، وتطوير مصر 3.25% بنمو ٤٨٪، شركة مراكز العقارية 3.1 مليار جنيه بمعدل نمو ٧٨٪.
وحسب التقرير الذى أعدته شركة زى بورد كونسالتينج فإن شركات طلعت مصطفى واورا ديفلوبرز وبالم هيلز للتعمير استحوذت على ٤٣ مليار جنيه من مبيعات السوق للربع الأول من العام.
ورصد التقرير آليات المطورين للتعامل مع الأزمة الاقتصادية الراهنة والتى ارتكزت على الانفاق على عمليات البناء وتقليل المعروض للبيع وتقليل ميزانيات التسويق كما لجأ بعض المطورين إلى التأخير فى زيادة الأسعار ومواصلة البيع بنفس السعر للاستفادة من حالة الذعر الشرائى ثم زيادة الأسعار تدريجيا، وقام البعض بالاحتفاظ بمعظم مخزونهم لحين وضوح الرؤية للمشهد، ثم تحرير المخزون بزيادات مدروسة، كما اتجه مطورون إلى طرح وحداتها الجاهزة للتسليم ووضع باقى مخزونها فى الانتظار، لتقليل زيادة تكلفة البناء للوحدات التى تحت الإنشاء.
ويرى التقرير أن المبيعات التى كانت تشير إلى قوة المطور أصبحت مصدرا للقلق والتراجع بسبب الزيادات المتتالية فى التكاليف وغياب الرؤية وفى المقابل أصبح العامل المؤثر على قوة ومصداقية المطور يتمثل فى الالتزام بمواعيد التسليم.
وقال طارق شكرى رئيس غرفة التطوير العقارى باتحاد الصناعات المصرية إن تكلفة الإنشاءات على المطورين ارتفعت منذ اندلاع الأزمة فى مارس ٢٠٢٢ حتى الآن بمعدل ١٢٠٪ على الأقل والمتوقع أن تتواصل الزيادة بمعدل ٣٠٪ فى ضوء التراجع المرتقب لسعر العملة المحلية أمام العملات الأجنبية.
وبلغت المبيعات التعاقدية لأكبر 20 مطورا فى السوق العقارية المصرية نحو 317 مليار جنيه بنهاية عام 2022 بمعدل نمو 55% مقارنة بعام 2021، تبعا لما كشف عنه تقرير صادر عن شركة «ذا بورد كونسالتنج» للاستشارات.
أحمد زكى المدير العام والشريك المؤسس لشركة «زى بورد كونسالتيج» قال ان معيار النجاح والقوة للمطور العقارى يتمثل فى القدرة على تسليم المشروع بخدماته المتكاملة ليكون قابلا للمعيشة وليس فقط ما يحققه من مبيعات.
أضاف أن المبيعات لم تعد المعيار الحقيقى لنجاح المطور العقارى والتى قد تصبح نقمة عليه فى ظل المتغيرات الاقتصادية المتلاحقة وانعاكساتها على أسعار مدخلات البناء.
وتعتبر تكاليف البناء بمثابة حجر عثرة وإزعاج لمعظم المطورين بسبب الزيادات المستمرة فى الأسعار وعدم توافر مواد البناء، يضاف اليها زيادة التكلفة التشغيلية وتكلفة الأرض وغيرها من العناصر التى تختلف من مطور إلى آخر.
أشار التقرير إلى العديد من المتغيرات التى شهدتها السوق العقارية ترامنا مع الأوضاع الاقتصادية المضطربة أبرزها التراجع النسبى فى مبيعات المطورين بالعاصمة الإدارية والتى لم تعد سوقا رئيسية للبيع أو الفرص وفقا لحركة السوق فى الربع الأول من العام، كما شهد معظم المطورين قفزات مبيعات ضخمة فى عام 2022 مستمدة من شراء العقار كملاذ للاستثمار للتحوط من مخاطر تراجع العملة المحلية، بالإضافة إلى اتجاه العديد من المطورين للاستثمار فى المحافظات لاختراق أسواق جديدة.
ودفعت الأزمة الاقتصادية السوق العقارى إلى تقليص خطط السداد الممتدة والمزيد من الحوافز النقدية، وتراجعت أنظمة السداد الطويلة والمريحة (10 و 12 و 14) و لم تعد موجودة فى سوق العقارات حيث يميل المطورون أكثر نحو خطة السداد لمدة 8 سنوات.