• الطلب على العقارات فى مصر حقيقى.. والتحدى ارتفاع قيمة الأقساط على المشترى

قال طارق شكرى، رئيس غرفة التطوير العقارى باتحاد الصناعات المصرية ووكيل لجنة الإسكان بمجلس النواب، أن الحديث المتكرر حول أسعار مبالغ فيها لعقارات فى مصر لا يعكس واقع السوق، ولا يمكن اعتباره ظاهرة عامة، فتعتبر حالات استثنائية وتقتصر على وحدات قليلة فى الصف الأول بالساحل الشمالى داخل ثلاثة أو أربعة مشروعات فقط، أى ما يقارب 50 إلى 100 وحدة لسوق بتعداد 110 ملايين مواطن.

وأضاف أن جزءًا من هذه الأرقام يتم استخدامه فى إطار التسويق، حيث تعلن بعض الشركات عن طرح فيلات بأسعار مرتفعة جدًا لجذب الانتباه، بينما فى الواقع توفر وحدات أخرى بأسعار مختلفة وأكثر تناسبًا مع القدرة الشرائية للعملاء.

وفيما يتعلق بهوامش ربح المطورين العقاريين، أوضح شكرى أن الصورة المتداولة عن أرباح خيالية غير صحيحة، فالشركات المقيدة فى البورصة - والتى تخضع لشفافية الميزانيات والضرائب - تحقق هوامش ربحية تتراوح بين 10 و15% فقط خلال مدة تنفيذ المشروعات التى تمتد من 4 إلى 6 سنوات.

وعن تكلفة المشروعات العقارية وآليات التسعير، قال رئيس غرفة التطوير العقارى إن المعادلة واضحة ومعروفة، وتشمل تكلفة الأرض التى تمثل نحو 30-35% من قيمة المشروع، وتكلفة المبانى والمرافق واللاند سكيب التى تصل إلى 35-45%، بالإضافة إلى التسويق والبيع بنسبة تقارب 10%، والمصاريف الإدارية والهندسية من 3 إلى 5%. وتابع: «بهذا التوزيع تصل نسبة التكلفة الإجمالية إلى نحو 90% من قيمة الوحدة، ويتبقى هامش ربحية فى حدود 10%. وإذا كان المطور يعتمد على قروض بنكية، فإن جزءًا من هذه النسبة يذهب فى صورة فوائد ولا تقل مصاريف التمويل عن 5%، وقد تنخفض الأرباح إلى 7 أو 8%، بل قد يخسر بعض المطورين فى بعض الحالات».

وشدد على أن السوق العقارية فى مصر محسوبة ومنطقية ومتوازنة، بعيدًا عن أى صور غير واقعية يتم تضخيمها، وقال: «نحن لا نتحدث عن سوق تحقق أرباحًا مبالغ فيها بنسب 30% أو أكثر، وإنما سوق تعتمد على هوامش ربحية عادلة، ما يضمن استقرار السوق وعدم حدوث اختلالات أو فقاعات سعرية».

وأكد رئيس غرفة التطوير العقارى أن القطاع العقارى قوى، وهناك تقدم ملحوظ فى ملف تصدير العقار، حيث ارتفعت قيمة العقارات التى تم بيعها خارجيًا خلال العام الجارى إلى 1.5 مليار دولار مقارنة بـ500 مليون دولار العام الماضى.

وأوضح أن الاجتماع الأخير للدكتور مصطفى مدبولى، رئيس مجلس الوزراء، مع اللجنة الاستشارية للتنمية العمرانية وتصدير العقار تم الخروج منه برسائل مهمة للغاية، أولها أنه لا توجد فقاعة عقارية فى مصر، والثانية أن القطاع العقارى قوى ومستمر، والثالثة أنه يجب التعاون بين الدولة والقطاع الخاص لحل أى تحديات والعمل دائمًا على دفع القطاع.

وأوضح شكرى أن الحل الجذرى يتمثل فى تفعيل نظام تمويل عقارى بفائدة مخفضة كاشفًا عن تقدمه بمقترح خلال اجتماع مجلس الوزراء يتمثل فى منح تمويل عقارى تستفاد منه الاسرة لمرة واحدة أى يمول وحدة واحدة للأسرة بفائدة بين 8 و12%.