على الدولة تبنى خطط للتطوير العمرانى لخلق مدن جديدة
تراجع حركة المبيعات و«إعادة البيع» سيؤدى إلى تثبيت أسعار العقارات
فقاعة عقارية تنتظر الإسكان الفاخر نتيجة للركود الاقتصادى
«مالتيبلز» مستشارا ماليا لمشروع بتروكيماويات باستثمارات 4 مليارات دولار بالعين السخنة

يجب على الدولة أن يكون لديها خطط للتطوير العمرانى لخلق مدن سكنية جديدة تستوعب كاف الشرائح، حسبما قاله عمر الشنيطى، المدير التنفيذى لمجموعة مالتيبلز للاستثمار، مطالبا بتكرار تجربة مدينة الرحاب، كمجتمع عمرانى متكامل ساهم فى خلق تجمعات عمرانية جديدة بعيدا عن الازدحام، ومراعاة ذلك عند التخطيط للعاصمة الإدارية الجديدة.
أضاف الشنيطى فى حواره مع «الشروق» أن السوق العقارية المصرية، فى حاجة إلى وجود صنادق الاستثمار العقارى، وزيادة حجم محافظ التمويل العقارى بالبنوك والشركات، وهى مهمة البنك المركزى، بغرض تشجيع معدلات البيع والشراء للوحدات السكنية.

ارتفاع محدود لأسعار العقارات.
ويتوقع الشنيطى حدوث ارتفاع محدود لأسعار العقارات، نتيجة للارتفاع المتوقع لسعر الدولار الأمريكى، ولكن ليس بالمعدل الذى ارتفعت فيه الاسعار خلال اخر عامين، وذلك لان الاتفاق الذى توصلت اليه الحكومة مع صندوق النقد الدولى من شانه تقليل الفجوة بين السعر الرسمى والسوق الموازى للعملة الصعبة.
«فرض ضريبة القيمة المضافة، تأثيره على أسعار العقارات محدود مقارنة بمواد البناء»، تبعا لتصريحات الشنيطى، مضيفا أن تراجع حركة المبيعات وتباطؤ «إعادة البيع» سيؤدى إلى تثبيت الأسعار، مثلما حدث فى الفترة من 2009 إلى 2013، بعدها حدث قفزة فى الأسعار فى الفترة من 2014 إلى 2015، ثم ركود وثبات الأسعار خاصة فى الإسكان الفاخر وفوق المتوسط.
وأرجع الشنيطى النمو الكبير فى القطاع العقارى خلال آخر عامين إلى الأزمة الاقتصادية التى تعانى منها البلاد، وتراجع قيمة العملة المحلية أمام الدولار، مع عدم وجود وعاء استثمارى آمن للحفاظ على السيولة المتاحة للعملاء، ولذلك كان الاتجاه إلى العقار، والشراء بغرض الاستثمار للحفاظ على القيمة الشرائية لأموال المشترى.

فقاعة عقارية
وعن إمكانية حدوث فقاعة عقارية فى السوق المصرية، قال الشنيطى إن القطاع العقارى فى مصر يضم ثلاث شرائح هى إسكان محدودى الدخل، والإسكان المتوسط، والإسكان الفاخر، وتوجد فجوة كبيرة بين الطلب والعرض فى شريحة محدودى الدخل، التى تساهم فيه الدولة، وطلب حقيقى فى الشريحة المتوسطة، التى تتراوح أسعارها بين 500 ألف و2 مليون جنيه للوحدة، ويستمر الطلب عليها حتى مع ارتفاع الأسعار، أما شريحة الإسكان الفاخر التى تتجاوز أسعارها 5 ملايين جنيه للوحدة، فإن المعروض أكثر من الطلب ونسبة كبيرة من الشراء تكون بغرض الاستثمار، وبالتالى نجد أن عددا من المطورين يبيع أكثر من وحدة سكنية لنفس لعميل، بحيث أصبح عدد العملاء أقل من عدد الوحدات المبيعة، وهذا يعنى وجود طلب غير حقيقى للشراء، وإنما بغرض الاستثمار، وأسعار غير حقيقية يصعب معها إعادة بيع الوحدة مرة أخرى، وهنا تظهر الفقاعة العقارية، ومع صعوبة البيع والشراء بدأت الشركات التى تنتج وتبيع هذا المنتج من الإسكان الفاخر فى التوجه للإسكان المتوسط وفوق المتوسط.
ويرى الشنيطى أن تأثير هذه الفقاعة يختلف من دولة إلى أخرى، ففى مصر تؤدى فقط إلى حالة من الركود، وتراجع المبيعات والسيولة فى السوق لأن المشترى لا يعتمد على الاقتراض البنكى أو من شركات التمويل العقارى، لشراء الوحدة، عكس ما حدث فى الولايات المتحدة الأمريكية عام 2008.

الشراكة وطرح الأراضى
وعن أكثر المناطق الأكثر جاذبية للشراء خلال الفترة المقبلة، قال الشنيطى: «أتوقع تحتفظ مدينتا التجمع الخامس والشيخ زايد بمكانتهما، كأكثر المناطق جاذبية للشراء، مع توقعات بنمو حركة البيع بمدينة الشروق لقربها من مشروع مدينتى، كما أنها تعد امتدادا عمرانيا للقاهرة الجديدة، بجانب أن ارتفاع الأسعار بالتجمع سيدفع العملاء للشراء فى الشروق».
تابع أن الطلب على مدينة السادس من أكتوبر، أقل من التجمع والشيخ زايد، متوقعا خلق تجمعات عمرانية جديدة من خلال العاصمة الإدارية وما حولها.
وعن رأيه فى آليات الشراكة بين الدولة والقطاع الخاص، قال الشنيطى: «أتصور أن الشراكة ستكون لها نتائج إيجابية، لكن التجربة تحتاج فترة زمنية طويلة لتقييم نتائجها خاصة أن هذه النوعية من المشروعات عادة ما يصاحبها مشاكل قانونية وسياسية»، مضيفا أن المطور العقارى لديه مشكلة فى إيجاد الأرض، ولذلك من المتوقع أن تسرع الدولة من معدلات طرح الأراضى، رغبة منها فى زيادة الإيرادات خاصة بعد الاتقاق مع صندوق النقد الدولى، وسعى الدولة لتعزيز إيراداتها.
كانت وزارة الإسكان وقعت أربعة عقود شراكة مع مطورين عقاريين لإقامة تجمعات عمرانية بالمشاركة بين المطور العقارى وهيئة المجتمعات العمرانية.
وتعمل شركة مالتىبلز للاستثمار، التى تتخذ من مدينة دبى مقرا رئيسيا لها فى مجال الاستشارات المالية وإدارة الأصول، حيث تقوم بدور المستشار المالى لعمليات الاندماج والاستحواذ المغلقة، التى تتم بعيدا عن البورصة، بجانب عملها كمستشار مالى للعديد من الشركات فى مجال العقارات والبتروكيماويات والبترول والاستثمار الصحى والطبى والتعليمى.
ومن أبرز المشروعات التى تقوم الشركة بدور المستشار المالى لها، مشروع ذا جيت التابع لشركة ابراج مصر العقارية، ومشروع بتروكيماويات بالسخنة باستثمارات 4 مليارات دولار، وتمتلكها شركة كويتية، وتقوم الشركة بالتفاوض مع مؤسسات مالية أوروبية لتمويل المشروع.
أما عن مساهمات الشركة، قال الشنيطى إن «مالتىبلز» تساهم فى عدد من الشركات فى القطاعات المختلفة منها القطاع التجارى «التجزئة» من خلال سلسلة مكتبات «ألف» وتساهم فيها الشركة كمستثمر رئيسى، حيث تتكون السلسلة من 38 فرعا داخل مصر، وفرعا فى لندن عن طريق الفرنشايز، وتهدف الشركة خلال العام المقبل تحويل جميع الفروع إلى فرنشايز، مع التوسع فى عدد الفروع، بنسبة 50 إلى 60% فى مصر، بالإضافة إلى التوسع فى دول الخليج والدول ذات الجاليات العربية الكبيرة فى أوروبا وأمريكا الشمالية، مشيرا إلى أن الشركة لم تضخ أى أموال فى سلسلة المكتبات منذ عامين، لنجاحها فى تحقيق إيرادات تغطى احتياجاتها المالية من خلال الفرانشيز.
أضاف تعمل الشركة أيضا فى مجال العقارات والمقاولات من خلال شركة «أساس» وهى مقاول عمومى لمشروعات متوسطة الحجم، بجانب عملها كمقاول لمشروعات فى الساحل الشمالى والتجمع، ويتراوح نشاط الشركة السنوى ما بين 150 و200 مليون جنيه، ووقعت مؤخرا عقد مقاولة بقيمة تتخطى 300 مليون جنيه مع شركة باكت للتطوير العقارى، لتنفيذ أعمال المقاولة وسد الفجوة التمويلية لمشروع وايت باى بالساحل الشمالى، وهى شراكة استراتيجية تعمل الشركة على تطويرها لاستكمال مراحل المشروع الثلاث مع شركة باكت، كما تقوم الشركة بمقاولة مبنى إدارى لصالح شركة زيبتر السويسرية بالتجمع الخامس، بجانب مجمعات سكنية متنوعة فى التجمع الخامس.
تابع، تعمل «أساس» أيضا كمطور عقارى، أبرزها مشروع إنشاء مجمعات سكنية بالتجمع بحجم مقاولة 60 مليون جنيه سنويا، وتقوم الشركة فى المشروع بدور المقاول والمطور، بجانب عمارات سكنية تقوم بتنفيذها فى منطقة مصر الجديدة، وكلها مشروعات متوسطة وصغيرة تخاطب الشريحة السكنية المتوسطة
بهدف زيادة حجم نشاط المقاولات بالشركة، بدأنا نطرح على المطورين، تنفيذ أعمال المقاولات مع تقديم الدعم المالى لسد الفجوة التمويلية للمشروع مثلما حدث فى مشروع وايت باى « تبعا لتصريحات الشنيطى، مؤكدا ان الشركة لا تحصل على قروض بنكية لتمويل نشاطها، ولكنها تستهدف المشروعات التى تتناسب مع حجم السيولة المتاحة لديها، وفى حالة المشروعات الكبيرة تتم الاستعانة بمستثمرين آخرين مصريين وخليجيين، للمساهمة فى سد الفجوة التمويلية، وتتولى الشركة حاليا عمال المقاولات لثلاثة مشروعات كبرى، منها مشروع وايت باى.
ومن الاستثمارات الأخرى التى تساهم فيها «مالتىبلز» شركة «كويك وينز» للاستشارات الإدارية، وهى شركة رائدة مقرها دبى، وتنفذ 75% من أعمالها خارج مصر، وبالتحديد فى دول الإمارات وقطر والسعودية والكويت، والنسبة المتبقية من أعمالها داخل مصر، بجانب شركة تجارة تعمل فى مشاركات تجارية قصيرة المدى مع مستوردين ومصدرين ونشاطها الرئيسى فى مصر.